О состоянии и перспективах развития гостиничного фонда столицы в студии рассказал Андрей Новиков, начальник ГУ «Управление бытового и гостиничного обслуживания населения Мингорисполкома».
– Каково состояние гостиничного фонда в Беларуси, и Минске в частности?
– По итогам 2008 года в Минске функционировало порядка 25 гостиниц с общим количеством мест 6 тысяч. В принципе, норматив обеспеченности гостиничными местами в столице сложился в пределах 4-4,5 места на 1 тысячу жителей. Средняя загрузка гостиничного фонда Минска по 2011 году составила порядка 63%. Сейчас гостиничных мест достаточно, но с учетом планов по развитию въездного туризма, определенных знаковых мероприятий, которые пройдут в Минске (Чемпионат мира по хоккею в 2014 году и Чемпионат мира по велотреку в 2013 году) гостиничный фонд нужно развивать.
В работе находится порядка 46 проектов по строительству новых гостиниц и многофункциональных комплексов, в составе которых будут размещаться гостиницы. Общий объем инвестиций около 2 млрд долларов. Объекты находятся в разной стадии реализации: где-то начаты строительные работы, где-то ведется предпроектная проработка, где-то – процесс проектирования.
Чтобы иметь гарантированную возможность размещения планируемого количества гостей к ЧМ по хоккею, мы сформировали список средств обеспеченного размещения. Он позволит при самом пессимистичном прогнозе по строительству новых гостиниц обеспечить возможность единовременного размещения 20 тыс. человек. В конкретный день в столице будет возможность обеспечить одновременное пребывание 20 тысяч иностранных гостей или жителей Беларуси, которые приедут из других регионов. В этот перечень мы включили 22 существующие гостиницы, 11 строящихся, которые находятся в активной стадии строительства. Также предполагается задействовать 12 студенческих общежитий, в том числе комплекс общежитий «Студенческая деревня».
– На какой стадии находятся строящиеся гостиничные комплексы?
– На стадии строительства находится порядка 15 объектов. Но 20 тысяч мест – это перечень гарантированных средств размещения при самом пессимистичном прогнозе. Также у нас есть перечень объектов, которые, по нашему прогнозу, будут завершены к маю 2014 года. Они позволят разместить еще 10 600 человек. То есть при условии завершения всеми инвесторами начатых проектов будет предоставлено 30 600 мест.
– Сейчас пошли активные разговоры о том, что ЧМ-2014, возможно, не будет проводиться в Минске. Приостановили ли инвесторы свою деятельность до того момента, когда будет точно решено, что ЧМ будет проводиться в нашей стране?
– Официальная позиция Международной федерации хоккея озвучена: ЧМ по хоккею в 2014 году будет проходить в Минске. У меня нет ощущения, что инвесторы приостанавливают свою деятельность в зависимости от информации, которая появляется в СМИ. Реализация инвестиционного проекта – это достаточно сложный процесс, который состоит из трех стадий. Первая – прединвестиционная работа, которую необходимо выполнить, чтобы принять решение, формирование бизнес-планов, проведение мониторинга рынка, оценка коммерческих перспектив, формирование необходимых финансовых ресурсов, определение источников этих ресурсов. Принятие решения закрепляется инвестиционным договором или другим документом.
Затем идет сложнейший процесс подборки площадки, оценка инженерной возможности размещения на ней предполагаемого к строительству объекта. Идет сбор технических условий от всех эксплуатирующих, энергоснабжающих организаций. Затем идет проектирование. Все эти этапы требуют времени. В среднем прединвестиционная стадия строительства гостиницы в Минске занимает от двух месяцев до года. В течение этого времени меняется экономическая конъюнктура, могут произойти корректировки планируемых финансовых ресурсов. И инвестор может приостановить работы.
Мы довольны ходом строительства 11 гостиниц, которые мы включили в перечень гарантированных средств размещения. Во всех остальных случаях у нас есть претензии к потенциальным инвесторам по срокам проведения проектных работ и по срокам проведения и организации строительных работ. Это нормальный процесс, соответствующие договоренности закреплены в рамках заключенных инвестиционных договоров. Если одна сторона (муниципалитет Минска или компания-инвестор) не выполняют свои обязательства, то вопрос регулируется путем предъявления соответствующих претензий, и рассматривается возможность выплаты штрафных санкций.
Поэтому я бы не связывал ход проведения строительных работ с заявлениями о том, будет проводиться ЧМ в Минске или нет.
– Кто чаще всего выступает инвестором?
– География капитала по строительству гостиниц настолько обширна, что охватывает практически все континенты, кроме Австралии и Антарктиды.
– В чем интерес инвесторов к нашей стране?
– В перспективе развития рынка и вложении инвестиций в ликвидную собственность. Инвесторы приходят из стран арабского мира, Северной и Южной Америки. Отдельные проекты реализуются со странами ЕС. Также проекты реализуются со странами СНГ, в первую очередь Российской Федерацией. Реализуются китайские проекты.
– Как раз о китайских проектах и хотелось бы поговорить. Площадку, отведенную для строительства гостиницы «Пекин», хотят отвоевать активисты-экологи. Какое решение принято по месту гостиницы?
– Гостиница «Пекин» – достаточно своеобразный проект, в первую очередь из-за общественных настроений. Сегодня по гостинице «Пекин» подписан инвестиционный договор, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательства. Общий объем инвестиций по этому проекту – 70 млн долларов. В рамках реализации проекта, кроме строительства гостиничного комплекса, будет проведено благоустройство прилегающей территории.
Для города этот проект, безусловно, нужен и важен. Во-первых, мы получаем прямые иностранные инвестиции, которые приходят в нашу экономику и которые остро необходимы. Во-вторых, мы комплексно благоустраиваем территорию с серьезным функциональным объектом. Также будет реализован культурный объект в виде памятника параду партизан, который проходил на этой территории.
Сегодня ведется диалог с представителями общественных объединений, экологами. Основным его результатом должно стать компромиссное решение, при котором поступят инвестиции в экономику страны, будет реализован интересный инвестиционный проект и компенсированы зеленые насаждения, которые должны быть вырублены для реализации этого проекта.
– Вы предлагаете построить гостиницу на этом месте и вместо более 180 вырубленных деревьев сделать парк в китайском стиле?
– Сделать красивый, благоустроенный парк или сквер, который будет являться украшением данной части Минска.
– Пользователей интересует судьба спортивного диспансера. Будет ли на его месте строиться гостиница? Что будет происходить с диспансером?
– Это территория в границах улиц Кирова, Свердлова и Ульяновской. Заключено два инвестиционных проекта по строительству двух гостиничных комплексов. Строительство одного их них предполагается на месте Республиканского диспансера спортивной медицины. Городские службы проводят активную инвентаризацию городских помещений, чтобы предложить центру временно переместиться на новые площади и предоставить инвестору освобожденное здание для сноса и строительства крупного объекта с большим объемом инвестиций.
– Насколько известно, по периметру стадиона «Динамо» планируют построить 4 гостиницы. Это так?
– Я могу сказать о трех объектах: две гостиницы будут размещаться на территории, которую я обозначил – Кирова, Свердлова, Ульяновская. О другой гостинице размещалось много информации в интернете – это гостиница Hilton. Но ни один из этих проектов еще не вошел в активную стадию строительства. Инвестиционные договоры подписаны, этапы проектов определены, объемы инвестиций зафиксированы. При несоблюдении инвесторами сроков мы будет применять штрафные санкции.
– Гостиница «Европа» была внесена в перечень предприятий, которые подлежат приватизации. Есть ли заинтересованность со стороны инвесторов? Планируется ли приватизировать другие отели? Какие?
– У нас сложилась уникальная ситуация: больше 60% гостиничного фонда сосредоточено в руках у государства. Это коммунальные предприятия, которые входят в структуру Минского горисполкома, республиканские предприятия. Сюда же можно отнести объекты Федерации профсоюзов Беларуси, систему Управления президента. В рамках коммунальной собственности мы готовы рассматривать любое предложение по привлечению инвестиций в уже существующие объекты. Отель «Европа» включен в план приватизации в рамках акционирования.
Но акционирование – это не панацея. Продажа может быть осуществлена путем проведения аукциона, акционирования, отчуждения какой-то доли акций. Мы открыты для любого инвестора, который приходит с предложением приобретений той или иной собственности. Порядок проведения оценки жестко регламентирован государством. Существует указ об оценочной деятельности. Реализация объекта недвижимости осуществляется либо через аукцион, либо иными способами, предусмотренными главой государства. Сегодня такие предложения поступают в Минский горисполком.
Процесс принятия решения достаточно длителен, потому что надо правильно распорядиться этой собственностью с экономической точки зрения. Мы не будем продавать собственность за ту цену, которая нас сегодня не устраивает, потому что эти объекты сегодня рентабельны. И сегодня строится 9 коммунальных объектов.
– В чем смысл их продажи инвестору, если они рентабельны?
– Поэтому я и сказал, что необходимо всесторонне оценить перспективы этой продажи. Если это прямые иностранные инвестиции, соответствующий план мероприятий по развитию этой коммунальной компании, то можно сделать какие-то шаги. Если это просто предложение купить пакет акций по номиналу, это нецелесообразно, потому что эта сфера деятельности сегодня приносит доход. Уровень загрузки номерного фонда, который сложился по 2011 году (63%), это нормально. Новые инвестпроекты при формировании бизнес-планов исходят из средней загрузки 65–75%.
– Какие еще гостиницы город готов выставить на продажу?
– В план приватизации больше ничего не включено. Тем не менее мы готовы рассматривать интересные и экономически выгодные предложения.
– Люди интересуются: «На месте полиграфкомбината должна быть гостиница. Есть ли определенность по этому вопросу?»
– Полиграфкомбинат представляет собой неэффективно используемую площадь. Он находится в центральной части Минска, и сегодня есть предложения инвесторов, которые интересны с точки зрения инвестиций и функционального состава помещений, которые предполагается реализовать в здании полиграфкомбината. Но полиграфкомбинат – не коммунальная собственность и входит в систему Министерства информации. По последним данным, будет объявлен международный конкурс, и на эту территорию будет привлечен инвестор. Как требование мы выдвигаем условие, чтобы на какой-то части площади там разместилась гостиница.
– Можете сказать, кто выражает желание выступить инвестором?
– Пока решение не принято, не совсем корректно озвучивать имена.
– Хотя бы регион.
– Это Турция и страны Персидского залива.
– Как скоро будут введены в эксплуатацию гостиницы «Виктория», «Беларусь», «Президент- отель»?
– Отдельные объекты начали вводиться с прошлого года. В декабре 2011-го мы ввели коммунальный объект на улице Якубовского во Фрунзенском районе. В феврале этого года открылся первый апарт-отель на улице Щорса. Планируется, что во втором полугодии будет введен в эксплуатацию «Президент-отель», и основная масса объектов будет вводиться в течение 2013 года и января 2014-го. Первым к открытию планируется «Президент-отель».
– Сказался ли экономически сложный 2011 год на развитии гостиничного фонда?
– Когда мы говорим о развитии гостиничного бизнеса, надо четко понимать, что гостиницы – это не причина, а следствие увеличения или снижения туристической активности. По статистике, количество организованных туристов, которые посетили Минск в 2011 году, по сравнению с 2010 годом сократилось на 2 тысячи. Организованных туристов въехало порядка 71 тысячи в 2010 году и 69 тысяч в 2011-м. Это крайне мало для двухмиллионного города и столицы государства. За счет внутреннего перемещения граждан Республики Беларусь количество размещенных в гостиницах Минска увеличилось с 398 тысяч в 2010 году до 416 тысяч в 2011 году.
– О каких гостиницах вы сейчас говорите?
– О гостиницах и приравненных к ним средствах размещения на территории Минска, включая гостиницы, которые прошли сертификацию на 5, 4 или менее звезд, и гостиницы без категории. Статистика учитывает не только гостиницы, но и приравненные к ним средства размещения: например, общежития, в которых определенное количество комнат отведено под гостиничные номера.
– Представители туристической отрасли не раз говорили, что мы идем не совсем правильным путем в плане строительства гостиниц. Мы строим 5-звездочные отели, гостиницы класса «люкс», в то время как Европа развивается в другую сторону – там больше 2-, 3-звездочных гостиниц, хостелов. Они позволяют бюджетно разместиться, рассчитаны на мобильных людей, которые приезжают не на долгий срок. Почему у нас всего лишь два хостела? Почему у нас такая проблема с бюджетным расселением?
– Самое интересное, что и эти хостелы появились недавно. В Европе это популярное средство размещения, которое всегда загружено на 90%. Сложно сказать, почему оно не прижилось у нас. Сегодня город не строит 5-звездочные отели – их строит инвестор. Решение построить 5-звездочный отель было принято, когда не было интересных инвестиционных предложений. Гостиница «Европа» была реализована за кредитные ресурсы, силами коммунальных предприятий. Все диктует рынок, инвесторы просчитывают экономическую перспективу. Они говорят, что будут строить 5-звездочный отель под международного оператора. Городу нецелесообразно навязывать условия и говорить, чтобы они построили на этой территории хостел. 63% загрузки позволяют рынку функционировать и получать необходимую норму прибыли, которая позволяет вкладывать в ремонтные работы, инвестировать и получать дивиденды. Двукратное увеличение мест, которое предполагает реализация всех начатых проектов, должно быть тесно увязано с увеличением туристического потока. Он должен быть ориентирован не на внутреннее перемещение людей между регионами, которые будут приезжать в Минск в зоопарк. Ориентация должна быть на въездной иностранный туризм. Динамика увеличения туристического потока не соответствует планируемой динамике увеличения гостиничных номеров.
В мировой практике есть разные примеры. В разных странах, куда приходили международные операторы, в основном 4-, 5-звездочные, сначала тоже были сомнения. Тем не менее в этих странах операторы себя прекрасно чувствуют. Открытие отеля повлекло за собой увеличение туристического потока. Оператор косвенно привлекает к этой стране определенную часть населения других государств.
– К нам когда-нибудь придут международные операторы?
– У нас реализуется несколько проектов с привлечением международных операторов: это «Кемпински», Hayat, проект с Radisson, Hilton. Со всеми ними ведутся переговорные процессы у инвесторов. Это все бренды Accor Group и ряд других операторов. Crown Plaza – это тоже международный оператор, который уже присутствует здесь.
– Операторы нормально реагируют на предложение построить у нас гостиницу?
– Да, с отдельными уже подписаны соглашения, и они уже приняли решение, что приходят в Минск.
– Как вам видится процесс развития сферы гостиничного бизнеса? Что будет с гостиницами после 2014 года?
– Планируя свою работу, мы стараемся смотреть за точку отсчета май 2014 года, когда пройдет ЧМ. Чтобы рынок функционировал, недостаточно просто построить гостиницы. Поэтому мы планируем свою работу в тесной увязке с мероприятиями по увеличению туристического потока. Эти объекты должны открываться, чтобы у инвесторов не пропадал интерес. Средняя загрузка не должна падать ниже 63%. Параллельно с ростом этого показателя должны открываться новые объекты, которые будут компенсировать этот недостаток.
Нам бы хотелось, чтобы были разноформатные средства размещения: не только 4-, 5-звездочные, но и низкобюджетные. При проведении переговорной работы с новыми инвесторами мы стараемся мотивировать их к открытию низкобюджетных средств размещения.
Мы будем сопровождать реализацию уже заключенных инвестиционных договоров, чтобы обеспечить открытие необходимого количества объектов к маю 2014 года. Мы работаем по этим трем направлениям.