Рынок отелей Минска стал малопривлекательным для новых инвесторов

02.12.2014 - Новости

Рынок отелей Минска стал малопривлекательным для новых инвесторов

Резкий рост числа отелей в Минске в текущем году привел к росту дисбаланса на рынке между спросом и предложением. По оценкам международной компании Colliers International, исходя из количества иностранных туристов, посещающих Беларусь, рынок близок к насыщению. В случае реализации в ближайшие два года еще 15 проектов по строительству отелей уровень заполняемости минских гостиниц может упасть до критической отметки в 30%, сообщают «Бизнес-Новости».

Развитие рынка отелей и его качественный рост в текущем году простимулировал майский чемпионат мира по хоккею. Если на начало года в столице функционировало 30 гостиниц и гостиничных комплексов (с номерным фондом 2954 номера, рассчитанных на размещение 5165 постояльцев), то на сегодня количество отелей выросло до 44 (с номерным фондом более 5,7 тыс., рассчитанным на размещение более 9,0 тыс. постояльцев).

По оценкам международной компании Colliers International, по итогам 2014 года объем предложения классифицированных отелей в Минске увеличится на 110% при средней динамике роста предложения в 2005–2013 годах на 4%.

По словам директора департамента консалтинга и оценки Colliers International в Беларуси Дениса Четверикова, такой резкий рост предложения на рынке отелей является уникальным для больших городов и скорее характерен для небольших городов со слабо развитой туристической инфраструктурой.

По абсолютному размеру номерного фонда Минск стал сопоставим с Ригой и Вильнюсом. Однако качественный рост рынка отелей грозит обернуться финансовыми проблемами для его участников. В отличие от Риги и Вильнюса, текущий объем предложения гостиниц в Минске значительно выше количества туристов, приезжающих в Беларусь, что отрицательно влияет как на заполняемость гостиниц, так и в целом на окупаемость и доходность гостиничных проектов.

Как отмечается в отчете Colliers International, по количеству иностранных туристов Минск существенно отстает как от популярных европейских столиц, так и от столиц соседних государств. В прошлом году в минских отелях остановились около 450 тыс. туристов. Между тем на данный момент Минск может принять и разместить в отелях до 1,2 миллиона иностранных туристов в год (при условии, что ни длительность пребывания в отелях, ни число туристов-резидентов не изменится).

По показателю количества номеров на количество иностранных туристов Минск опережает своих соседей. Если в Минске количество номеров на 1000 иностранных туристов составляет 15,4, то в столицах приграничных стран – 5,3–20,3.

В прогнозные показатели до конца 2016 года заложен рост потоков иностранных туристов на уровне 6% в год, что соответствует среднему росту количества иностранных постояльцев отелей за последние 3 года. Однако с учетом реализуемых на сегодня 15 проектов по строительству гостиниц такой рост числа туристов чрезвычайно низкий по сравнению с ростом предложения (на 4% в год).

Если ситуация с потоком туристов не изменится, а девелоперы (отельные операторы) не скорректируют свои планы, то ситуация на рынке к концу 2016 года станет крайне неблагоприятной для отельеров, полагает Д. Четвериков. По прогнозам, при таком сценарии загрузка минских гостиниц снизится с текущих 40–70% (в зависимости  от отеля) до 30–35%. В соседнем Киеве такой уровень загрузки является точкой безубыточности.

Впрочем, начальник управления бытового и гостиничного обслуживания населения Мингорисполкома Андрей Новиков сомневается, что до конца 2016 года все из 15 реализуемых проектов будут завершены. По его словам, с высокой долей вероятности можно ожидать ввода 6 отелей. Но даже такой рост предложения усилит дисбаланс между спросом и предложением. По мнению А. Новикова, при нынешнем росте предложения гостиничной инфраструктуры прирост туристов должен составлять не 6–8%, а около 30% в год.

Столичные власти разрабатывают программы по развитию туристических услуг и повышению привлекательности Минска для иностранных туристов. В частности, в качестве маркетингового хода планируется продвигать Минск на рынке туруслуг как город для проведения политических и экономических дискуссий.

Однако, по словам профильных экспертов, проблема заполняемости столичных гостиниц связана не только с развитием туристических услуг и относительно невысоким потоком туристов, но и самой структурой рынка. Заинтересованность инвесторов к строительству в Минске отелей высокого ценового сегмента (4–5 звезд) привела к профициту таких гостиниц (исходя из спроса) и одновременно дефициту бюджетных отелей, спрос на которые выше.

К примеру, сегодня доля номеров в гостиницах категории Luxury составляет в Минске 13% от всего количества номеров. Для сравнения, в Европе этот показатель составляет всего 2%. При этом у экспертов нет оснований полагать, что спрос в Беларуси на отели Luxury в разы выше, чем в Европе.

В то же время доля номеров в гостиницах категории Economy и Budget в Минске составляет 14%, а в Европе 28%. При условии увеличения спроса и сохранения уровня цен отелями более высокой категории к концу 2016 года дефицит бюджетных отелей станет более существенным.

По словам Д. Четверикова, в аналогичной ситуации в свое время оказался рынок отелей Варшавы. Динамика спроса вынудила отели высокого ценового сегмента переформатироваться в более низкий сегмент и снижать стоимость проживания. Скорее всего, по аналогичному пути придется пойти и минским отелям высокого ценового сегмента.

При этом уровень цен в минских гостиницах в сегментах 3–4 звезды выше, чем в Прибалтике и многих восточноевропейских городах, но практически соответствует ценам в Москве. В то же время цены на отели в сегменте 5 звезд сопоставимы с большинством европейских городов.

Тем не менее средняя цена номера на 1000 иностранных туристов в Минске существенно выше, чем в подавляющем большинстве европейских городов, что свидетельствует как о неправильном позиционировании отелей, так и об отставании в развитии въездного туризма от развития отелей.

По мнению Д. Четверикова, на текущий уровень цен в минских отелях могли оказать влияние стоимость денег и невысокая доходность.

Себестоимость строительства отелей в Минске сегодня ниже или сопоставима с европейскими странами. Согласно данным Colliers International, себестоимость строительства отелей 4 звезды в Минске составляет EUR 1500–1600 за кв. метр (без НДС), отелей 5 звезд EUR 2200–2400 за кв. метр (без НДС). Для сравнения, в Европе средняя себестоимость строительства отелей 4 звезды составляет EUR 1600–1800 за кв. метр, 5 звезд – EUR 2300–4400 за кв. метр, в России – EUR 1600–1800 за кв. метр (4 звезды), EUR 2400–3200 (5 звезд).

Однако высокие ставки по кредитам и высокие риски для девелопмента значительно удорожают строительство. Стоимость валютных кредитов, которые могут выступать в качестве инвестиций в строительство отелей, составляет 11–12% годовых. В то же время доходность инвестиций в проект по строительству отеля колеблется в диапазоне 8–14%, причем без учета налога на прибыль.

«При такой доходности инвестор рискует не покрыть свои затраты по обслуживанию кредита, не говоря уже о получении премии за риск и возможном выходе из проекта с какой-то маржой», – подчеркивает Д. Четвериков.

Возможно, по этой причине инвесторы корректируют ценовую политику таким образом, чтобы за счет тарифов получить дополнительный доход.

Правда, если учитывать количество реализуемых на сегодня проектов по строительству гостиниц, то для новых инвесторов на рынке, по сути, уже нет места. Учитывая ожидаемый рост предложения в ближайшие два года и поток туристов (даже с учетом роста спроса за счет граждан, проживающих в Беларуси), рынок отелей из всех основных сегментов коммерческой нежилой недвижимости, наверное, наименее привлекательный для инвесторов. Кроме того, почти все выгодные с географической точки зрения места в Минске уже заняты.

Что касается действующих отелей, то помимо корректировки своей ценовой политики им придется улучшать соотношение цена/качество и, скорее всего, вносить коррективы с действующую модель бизнеса. По словам экспертов, большинство отелей в Минске похожи друг на друга. В основном на рынке представлены бизнес-отели с одинаковым набором услуг.

Часть старых отелей, скорее всего, будет реконструирована и перепрофилирована. В мире есть примеры, когда отели были перепрофилированы под жилье, и на эти цели можно было бы найти ресурсы. Однако столичные власти, судя по заявлению А. Новикова, вряд ли поддержат идею перепрофилирования старых отелей, например, в арендное жилье.

По словам Д. Четверикова, отдельные отели можно было преобразовать в офисную недвижимость, «но это уже не та доходность, к тому же возникнут вопросы к качеству таких офисных помещений», – отметил он.

Рубрики: Гостиницы

Страны: Беларусь


Комментарии отсутствуют

Новый комментарий

Имя:
:
Для редактирования комментария осталось 10 минут

Новости по теме:

Турнавигатор

Вся история белорусского турбизнеса в газете «Туризм и отдых»   |   Активный отдых   |   Калькулятор отдыха   |   Горные лыжи   |   Агротуризм   |   Путеводитель   |   Экзотические направления   |   Путешествия по Беларуси   |   Самые оригинальные бани на белорусских агроусадьбах